El número de hogares hispanos se disparará para 2040. ¿Cómo puede la industria de la vivienda apoyar sus necesidades?
Los hogares hispanos enfrentan barreras estructurales sustanciales para ser propietarios de vivienda, incluido el acceso desigual al crédito, los pagos iniciales y las oportunidades para generar riqueza. A pesar de esto, nuestro estudio reciente proyecta que entre 2020 y 2040, ningún nuevo propietario neto será blanco, y el 70 por ciento de los nuevos propietarios serán hispanos.
Para mantener un alto nivel de propiedad de vivienda, el ecosistema hipotecario y de construcción de viviendas deberá evolucionar de una manera que rompa las barreras y satisfaga las necesidades de los compradores de vivienda hispanos.
Los hogares hispanos jóvenes representarán el mayor crecimiento de hogares
En 1990, solo el 7.3 por ciento de los hogares jóvenes (encabezados por alguien menor de 65 años) eran hispanos. Para 2020, eso se había más que duplicado a 16.4 por ciento. Proyectamos que esta proporción continuará aumentando en las próximas dos décadas, y que para 2040, más del 20 por ciento de los hogares jóvenes serán hispanos, el triple de la proporción en 1990.
La proporción de hogares hispanos probablemente explotará porque la población hispana de hoy es mucho más joven que otros grupos raciales y étnicos, lo que significa que están envejeciendo en los mejores años para la formación de hogares.
La población hispana es el único grupo racial o étnico que experimentará una mayor tasa de propiedad de vivienda
Proyectamos que, sin cambios en las políticas, la tasa general de propiedad de vivienda caerá del 65 por ciento al 62 por ciento entre 2020 y 2040, con la tasa de propiedad de vivienda blanca no hispana cayendo del 73 por ciento al 71 por ciento, la tasa de propiedad de vivienda negra cayendo del 42 por ciento al 41 por ciento, y la tasa de propiedad de vivienda para «otros» hogares cayendo del 58 por ciento al 57 por ciento.
Los «otros» hogares son en su mayoría hogares asiáticos, pero incluyen otros grupos, como los hogares de las islas del Pacífico. Estos grupos se combinaron en la categoría «otros» debido a un tamaño de muestra pequeño. La comunidad hispana verá el único aumento en la tasa de propiedad de vivienda, del 49 por ciento al 51 por ciento.
Dos hechos explican el aumento. Primero, los hogares hispanos son mucho más jóvenes que sus contrapartes blancas y negras; una proporción mucho mayor está en sus veinte, treinta y cuarenta años, cuando los hogares tienden a comprar su primera casa. En segundo lugar, como se discutió en nuestro informe, los hogares hispanos son el único grupo que tiene el terreno de compra de vivienda. A cualquier edad, los hogares hispanos están comprando a tasas similares a las de las generaciones pasadas.
Estas tendencias aumentarán significativamente el número de propietarios hispanos. Durante las próximas dos décadas, proyectamos que de los 8.7 millones adicionales de propietarios no blancos, la mayoría (5.0 millones) serán familias hispanas, 2.7 millones serán familias asiáticas y otras, y 1.2 millones serán familias negras. El número neto de propietarios blancos disminuirá en 1.8 millones.
¿Cómo puede la industria de la vivienda prepararse para la ola de propietarios hispanos?
Los compradores hispanos de vivienda son más jóvenes y tienen menos ingresos y riqueza, puntajes de crédito más bajos, familias más grandes y más familias multigeneracionales que los compradores de vivienda blancos, lo que requiere cambios tanto en el proceso hipotecario como en los tipos de vivienda disponibles.
Además, basamos estos pronósticos en datos prepandémicos, pero la pandemia ha hecho que apoyar a las familias hispanas, que han sido más afectadas por la pandemia que las familias blancas, sea aún más urgente. Los hogares hispanos han sufrido una pérdida desproporcionada de empleos e ingresos y han erosionado los ahorros, lo que dificulta el pago de los pagos con tarjeta de crédito y automóviles, y ha puesto los requisitos de pago inicial aún más fuera de su alcance.
Tres cambios podrían reducir las barreras a la propiedad de vivienda para los hogares hispanos.
1.-Ampliar el uso de la asistencia para el pago inicial. Los ingresos más bajos de los compradores de vivienda hispanos, el patrimonio neto más bajo y la menor riqueza de los padres (y posibles donaciones o herencias) hacen que pagar un pago inicial sea un desafío. Pero los programas en todos los estados ofrecen asistencia. También hay información errónea significativa sobre el tamaño del pago inicial necesario para comprar una casa.
2.-Ampliar el acceso al crédito hipotecario. La pandemia de COVID-19 ha revertido el progreso realizado de 2013 a 2019 por Fannie Mae y Freddie Mac, y hasta cierto punto, la Administración Federal de Vivienda, en la expansión de la caja de crédito para incluir prestatarios solventes adicionales. Para capturar realmente la solvencia de los futuros prestatarios hispanos, la industria de la vivienda debe repensar cómo califica a los prestatarios para las hipotecas, actualizar los modelos actuales de calificación crediticia, tener en cuenta datos adicionales como los pagos de alquiler a tiempo, reexaminar cómo toma en cuenta la relación deuda-ingreso de un prestatario y contar más completamente los ingresos de aquellos que trabajan por cuenta propia.
3.-Apoyar una mayor oferta de viviendas asequibles y permitir una vida más multigeneracional a nivel local. Un mayor acceso a las hipotecas y los pagos iniciales hará poco para aliviar las barreras a la propiedad de la vivienda si la industria no aborda la baja oferta de viviendas asequibles. La falta de unidades de vivienda asequibles está haciendo que la vivienda sea más cara tanto para los inquilinos como para los propietarios.
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