Comprar una casa nunca ha sido fácil. Sin embargo, en los últimos años, el proceso se ha vuelto verdaderamente rudo a medida que los compradores han sido empujados a límites emocionales y financieros. Los vendedores, por otro lado, en gran medida han podido sentarse y disfrutar del viaje.
El mercado de la vivienda ha cambiado drásticamente en los últimos meses. Las tasas hipotecarias más altas han adelgazado el grupo de compradores, han comenzado a controlar los precios desbocados de las viviendas y han obligado a muchos vendedores a regresar a la mesa de negociaciones. Los cambios están llevando a compradores y vendedores a preguntarse quién tiene la ventaja en estos días.
Entonces, a medida que los bienes raíces continúan enfriándose junto con el clima, ¿qué sabemos sobre el tan esperado mercado inmobiliario de otoño de este año?
«El mercado de la vivienda continuará en un período de ajuste a medida que los compradores y vendedores intenten averiguar qué se avecina», dice la economista jefe de Realtor.com®, Danielle Hale. «La economía está en un punto de inflexión, y eso va a resultar en incertidumbre entre compradores y vendedores. La gente está más preocupada por una recesión de lo que ha estado».
Ella anticipa que los compradores tendrán más oportunidades y menos competencia este otoño para comprar casas. Habrá más casas en venta, ya que muchas propiedades permanecen en el mercado por más tiempo. Los compradores no tendrán que presentar ofertas a las pocas horas de recorrer una casa, y podrán insistir en las inspecciones y otras contingencias de sentido común. En muchos mercados, ni siquiera tendrán que ofrecer más que el precio de venta, e incluso pueden negociar un precio más bajo.
Sin embargo, se espera que los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias, la última de las cuales se ha más que duplicado en el último año, sigan aumentando, dejando a los compradores este otoño cargados con pagos mensuales significativamente más altos de lo que habrían tenido a principios de este año. Y los compradores no deben esperar que una gran afluencia de casas llegue al mercado para proporcionar algún alivio.
«El mercado inmobiliario de otoño seguirá siendo un desafío para compradores y vendedores», dice Ali Wolf, economista jefe de la consultora inmobiliaria Zonda. «Los compradores tienen más opciones que a principios de año, pero alguien que está buscando casas no estará lleno de opciones».
¿Bajarán los precios de las casas?
Aquellos que esperan que estalle otra burbuja inmobiliaria y que los precios de las viviendas se desplomen, no deberían contener la respiración.
Otro choque no parece probable. Pero si bien todavía cuesta más comprar la misma casa hoy que hace un año, el crecimiento de los precios está bajando a medida que las tasas hipotecarias han aumentado. Las tasas hipotecarias más altas significan que los compradores tienen menos dinero para gastar en casas, creando una especie de límite para mantener los precios en línea con sus presupuestos.
«Los precios disminuirán un poco más de lo que sería común estacionalmente», dice Hale. «Pero seguirán siendo más altos de lo que eran hace un año».
Si bien los precios de las viviendas podrían caer, «la baraja está en contra» de que esto suceda, dice Hale. No hay suficientes casas en venta para todos los que quieren una. Los alquileres también están aumentando, lo que hace que la perspectiva de fijar un pago fijo de la hipoteca sea especialmente atractiva.
Muchos expertos en bienes raíces consideran que los días de precios de las viviendas que se disparan sin cesar han terminado. En cambio, esperan que los precios se aplanen este año, e incluso podrían caer un poco en 2023. Los compradores ya están pisando el freno en los mercados más sobrecalentados, donde los precios subieron más al ritmo más rápido.
Se espera que los precios de las viviendas bajen un poco. Eso no es un choque», dice Wolf de Zonda. Ella predice que los precios caerán entre un 5% y un 10% a nivel nacional, aunque la caída variará de un mercado a otro.
«En los próximos dos años, algunos de los mercados más espumosos pueden ver caídas de precios que pueden parecer más como un 20% hacia abajo», agrega.
Los vendedores ya han comenzado a reducir sus precios en serio, y los constructores están ofreciendo todo tipo de incentivos para atraer a los compradores. Alrededor del 19,4% de los vendedores se vieron obligados a reducir sus precios de lista en agosto, frente al 11% del año anterior, según datos de Realtor.com.
Ahora que el mercado se ha enfriado, la mayoría de los vendedores ya no están recibiendo 15 ofertas, todas por encima del precio de venta, la mitad en efectivo sin contingencias a las pocas horas de poner sus casas en el mercado. En cambio, las guerras de ofertas se han calmado a medida que el número de compradores en el mercado ha disminuido.
«Si alguien está tratando de comprar una casa renovada en un gran distrito escolar, el mercado de la vivienda sigue siendo extremadamente competitivo. Y aún así debes esperar pasar por una guerra de ofertas», dice Wolf. «Pero si la casa necesita un poco de trabajo, no está en el mejor vecindario o tiene un precio alto, entonces los compradores no van a encontrar una guerra de ofertas. [Ellos] pueden ser capaces de negociar a la baja el precio o no renunciar a las contingencias».
No espere que una oleada de casas salgan a la venta
Si bien los compradores tienen más poder de negociación del que han tenido en años, no deberían tener esperanzas de que habrá una afluencia de casas en el mercado este otoño.
Más letreros de «Se vende» subieron a fines de la primavera y el verano a medida que los vendedores intentaban cobrar mientras podían. Sin embargo, hay menos incentivos para que enumeren sus propiedades ahora que el mercado se ha enfriado y las casas ya no están bajo contrato en solo unos días.
Ese gran cambio en el inventario que ayudó a cambiar el mercado en una dirección amigable para el comprador ha perdido algo de impulso», dice Hale. «No estamos viendo que muchos propietarios decidan vender».
Por supuesto, la mayoría de los vendedores también son compradores, y es un camino difícil para ese grupo. Así que muchos vendedores están optando por quedarse.
Es más difícil hacer que las matemáticas funcionen en la mudanza porque los costos son mucho más altos de lo que eran», dice Hale. «Si tiene que tomar una nueva hipoteca, obviamente va a ser mucho más alta hoy».
Pocas casas y altos costos significan menos ventas de casas en el futuro. Algunos posibles compradores pueden preferir esperar para ver si los precios caen o la nación se dirige a una recesión. Otros simplemente tienen un precio.
Las solicitudes de hipotecas para comprar casas cayeron un 28,6% año tras año en la semana que terminó el 9 de septiembre, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esa falta de compradores ayudará a girar el péndulo a su favor.
Fuente: Realtor.com
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